새 아파트에 살기 위해서는 세 가지 방법이 있다. 일반 매매로 사거나, 청약에 당첨되거나, 재건축과 재개발 아파트에 들어가는 방법이다. 현재 수도권에서 신축 집값은 넘볼 수 없는 벽처럼 보이며, 청약은 31살부터 무주택 기간을 인정해주니 내 점수로는 도저히 넣어볼 엄두가 나지 않는다. 그러므로 새 아파트에 살기 위해서는 마지막 방법인 재개발과 재건축을 공부해야 한다.
앞으로 10년은 재건축과 재개발의 시대가 될 것이라고 한다. 갈수록 노후화 된 지역이 많아지고 추가적으로 공급할 땅이 없어지니 기존에 있던 건물을 허물고 지어질 수 밖에 없다.
재건축과 재개발의 흐름, 용어, 호재 지역에 대해 파악하는 것을 목적으로 책을 보았다.
1장 - 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법
P.15 조합이 사업을 관리한다.
P.37 재건축 · 재개발을 앞둔 물건은 '안전마진'이 확실하기 때문이다. 안전마진이란 내재된 물건의 가치와 시장가격 사이의 간극을 말하는데, 쉽게 말해 안전마진이 확실하다는 것은 '지금 내 눈앞에 보이는 수익'이 확실하다는 뜻이다.
P.39 즉, 기존의 낡은 건물을 부수고 새 건물을 올릴때 드는 건축비는 스스로 부담해야 한다는 뜻이다. 이를 재건축 · 재개발 사업 용어로 '부담금' 이라고 한다.
P.48 돈도 없고 '빽'도 없는 '흙수저'일지라도 시간과 정보에 있어서만큼은 '금수저'가 되어야 한다.
P.49 재건축 · 재개발의 가장 큰 장점은 '뛰어난 환금성'이다.
2장 - 당신이 모르는 재건축 · 재개발이라는 기회
P.57
1) 먼저 재개발 현장에서는 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 한다.
2) 단독주택에는 단 한 장의 조합원 입주권만 주어지지만 빌라에는 가구마다 입주권이 다 돌아간다.
3) 단독주택이 많다면 사업 진행이 더딜 가능성을 한번쯤 의심해보는 게 좋다.
4) 재건축 조합은 전체 구분소유자 중 75% 이상의 동의를 받았을 때 설립이 가능한데, 동시에 개별 동마다 50% 이상의 동의도 필요하다.
P.63 거두절미하고, 당신에게 지금 돈이 없다면 '초기 재개발'을 노려야 한다. 단언컨대 싸다. '서울에 아직 이 가격이 남아 있었어?' 하는 마음이 절로 들 만큼 말이다. 그리고 이런 물건은 늘 해당 지역을 관심 있게 지켜보던 누군가에 의해 시장에서 반나절 만에 사라져버린다.
P.66 한편 실거주까지 해야 할 물건을 고른다면, 애매한 20년 차 구축보다는 30년 연한에 가까운 대단지 아파트에 들어가는 것도 똘똘한 전략이다.
P.68
1) 정비사업의 핵심은 '속도'라고 했다.
2) 또한 '정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 일반분양'이라는 재건축 · 재개발의 다섯 단계를 순차적으로 밝아갈 동안 시세는 계단식으로 오른다.
3장 - "조합이 사업을 관리한다!" 이토록 심플한 재건축 · 재개발 5단계
P.73 재건축은 낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업이다. 반면 재개발은 빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짖는 사업이다.
P.76 재개발을 시행할 때에는 주거정비지수제(주거지역의 정비필요도를 점수화해 재개발 구역 지정의 기준으로 삼는 제도)에 따라 '노후도'(구역 내 노후 · 불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상인지)와 '주택접도율'(폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율은 얼마나 되느지)을 가장 비중 있게 따진다.
P.78 '초과이익환수제' → 조합원의 넘치는 이익을 다시 거두어들이겠다는 뜻
P.85 재건축 · 재개발의 신호탄은 바로 이 "도시 · 주거환경정비 기본계획" 이 수립된 시점에 쏘아진다.
P.87 이들 중 10분의 1 이상이 동의하면 소유자들이 십시일반 돈을 걷어 시 · 군 · 구청에 안전진단을 신청한다. 이를 접수받은 지자체에서는 30일 이내에 안전진단 시행 여부를 통보하고, 본격적으로 안전진단 기관을 선정해 진단에 착수한다.
P.90 대부분 안전진단에서 탈락하는 이유가 2018년 이후 강화된 구조안전성에서 높은 점수를 받지 못하기 때문이다. 구조안전성은 건물의 붕괴 위험 등을 따지는 항목이다.
P.93 서울시는 클린업시스템, 경기도는 경기도청 내 정비사업 추진 현황을 통해 확인 가능
P.103 조합설립인가를 받은 이후에 시공사를 선정한다.
P.107 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 '조합원 지위 양도 금지'
P.108 건축심의란 향후 건설될 새 아파트가 도시 미관을 어떻게 향상시키고 공공성을 확보할 수 있는지를 각 지자체에서 따져보는 단계
P.113 사업시행인가를 받으면 '감정평가'와 '조합원분양 신청'
P.114 재건축 · 재개발 사업에서는 이때 조합의 수익률을 '비례율'이라고 표현한다.
P.115 권리가액 : 감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치
P.120 감정평가액에 따라 평형을 선택할 수 있는 우선순위를 부여한다.
P.137 다주택자들은 마지막 남은 상품으로 '양도세가 중과되지 않는 관리처분인가 이후의 입주권을 눈여겨보고 있다.
P.142 먼저, 정비 기본계획이 수립되었다면 재건축 아파트는 '대략 몇 년도부터 사업이 진행될 것 같다'는 시그널을 읽을 수 있다. 초기 투자를 노리고 있따면 지자체에서 향후 계획을 발표하는 이때를 노려 먼저 들어가 거주를 하면서 재건축을 기다려보아도 좋다. 만약 상황을 조금 더 지켜보고 싶다면 '최종 안전진단에 통과했다'는 소식만큼은 절대 흘려들어선 안 된다.
P.143 재개발이라면 구역 지정 후 추진위원회를 찾아가 그들이 얼마나 뜨거운 의지로 사업을 추진하고 있는지를 살펴야 한다.
P.144 이주 시기가 정해지기 이전에 부동산을 찾아 이렇게 문의해야 한다. "사장님 이주가 언제부터이지요? 이주비 대출을 받지 못하는 다주택자 물건이 있으면 바로 연락 주세요"
4장 - 도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까?
P.162 이때 한 가지 팁이 있다면, 물건을 사는 시점에 '언제 팔아야 할지'를 함께 고민해야 후회 없는 선택을 할 수 있다는 것이다.
P.183 보통은 부담금의 10%를 계약금으로 낸 뒤 나머지를 청약의 중도금처럼 6회 차로 나누어 지불하고, 마지막에 잔금을 치른다.
손품 조사
1) 정비사업 구역 파악하기 (지자체 홈페이지)
2) 물건의 시세와 위치 파악하기 (호갱노노와 네이버부동산)
3) 부동산 이슈 섭렵 (아유경제와 하우징헤럴드)
4) 지역의 노후도 알아보기 (부동산플래닛)
5) 지도로 재개발 구역 쉽게 파악하기 (아실)
6) 생생한 후기 (블로그와 카페)
P.204 부담금 대출은 '입주권'이라는 권리에 대한 대출을 받는 신용대출이라는 것이다.
5장 - 부의 급행열차가 출발했다, 서울 재건축
1) 큰 놈 : 강남구 & 서초구 & 용산구
2) 갈 놈 : 송파구 & 영등포구 & 여의도동
3) 들어올 놈 : 양천구 목동 & 노원구 상계동
6장 - 앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발
1) 신흥 부촌이 될 4대 천왕 : 한남뉴타운 & 성수전략정비구역 & 노량진뉴타운 & 북아현뉴타운
2) 그야말로 천지개벽 : 동대문구 & 성북구 & 상계뉴타운 & 신림뉴타운
7장 - 잘 키운 한 채 서울이 부럽지 않다, 경기도 재건축 · 재개발
1) 경기도의 4대장 : 성남 & 광명 & 안양·의왕 & 수원
2) 이제는 진가를 알아야 할 때 : 능곡뉴타운 & 덕소뉴타운 & 안산
3) 작지만 강한 별동대 : 구리 & 과천 & 의정부
8장 - 오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발
P.315 인천은 서울이나 경기도에 비해 초기 투자금이 적게 든다는 것이 가장 큰 장점이다. 게다가 정비를 추진하고 있는 구역도 많아서, 개인적으로 무주택자나 재건축 · 재개발 초보자에게 가장 많이 추천하는 지역이기도 하다.
P.316 투기과열지구에는 '조합원 지위 양도 금지'와 '재당첨제한'이라는 규제가 꼬리표처럼 따라다닌다는 사실을 이제는 모두가 알 것이다. 즉, 특정 시점 이후에 물건을 사면 조합원 입주권을 받지 못한 채 현금청산당하는 리스크가 존재하니 이를 꼭 유넘하길 바란다.
P.321 그 중에서도 미래의 대장 아파트로 빛날 양대 산맥의 입지는 산곡역 주변의 산곡6구역과 부평역 주변의 부평SK뷰해모로이다.
P.326 앞으로 인천의 대장 아파트는 부평구 산곡6구역과 부평SK해모로, 남동구의 상인천초교주변지구가 될 것이다. 이들은 새로 생기는 역의 역세권이자 '초품아' 대단지로서 연수구의 주요 아파트들과 함께 인천을 이끌어갈 주요 단지로 귀추가 주목된다.
9장 - 오래된 도시에서 새로운 도시로, 5대 광역시 재건축 · 재개발
1) 다시 게임이 시작되었다 부산광역시
P.333 부산에서 입지를 따질 때는 오션뷰 다음으로 학군에 집중해보자. 연제구 거제동과 수영구 남천동, 해운대구 좌 · 우동 등에 학원 인프라가 훌륭하다. 이 일대를 중심으로 미래의 기회를 선점해보기 바란다.
2) 뜨거운 여름이 지나고 대구광역시
P339. 결과적으로 대구는 '공급과다'와 '비선호 입지'라는 요인이 맞물려 미분양을 촉발했다. 하지만 놀랍게도 재건축 · 재개발 지역에서는 미분양이 단 한 곳도 발생하지 않았다.
대구에서는 재건축 · 재개발 지도만 봐도 '앞으로 오를 곳'이 한눈에 그려진다는 사실 말이다.
P341. 수성구는 재건축 · 재개발 구역이 많지는 않지만, 이와 가까운 지역에서 정비사업 예정 물량이나 분양 단지가 나온다면 투자에 망설이지 않아도 된다고 조언하고 싶다.
마지막으로, 대구의 재건축재개발은 일단 구역 지정이 되면 웬만해서는 진행이 순조로운 편이다.
3) 세종과 함께 가는 대전광역시
P347. 우리는 대전만의 장점에 주목할 필요가 있다. 세종시와 비교해 우위를 점하고 있는 것, 그것은 바로 교육이다. 대전에서는 서구 둔산동을 중심으로 학원가가 형성되어 있다.
서구 둔산동과 가까운 숭어리샘, 용문 123구역은 대전에 살고 있다면 한 번쯤 입주를 꿈꿔볼 만큼 좋은 입지다.
둔산신시가지 단지를 주의 깊게 들여다보자. 다만 대부분 15층 이상 중층 단지여서 재건축 대신 리모델링으로 선회할 가능성도 높아 보인다.
4) 아파트로 대동단결 광주광역시
P353. 광주에서 개인적으로 주의 깊게 보는 지역은 서구와 광산구다. 서구에서는 금호지구와, 화정지고, 풍암지구가 유명한데, 특히 화정지구와 풍암지구는 재건축으로 주목받는 지역이니 잘 기억해두자. 광천지구도 재개발에 시동이 걸렸다. 한편 광산구는 택지개발로 새롭게 태어난 곳이다.
5) 재건축 · 재개발이 귀한 울산광역시
P.357 울산에서 가장 인기가 많은 지역은 남구다.
지하철 역세권이 없는 울산에서 부동산 시세를 좌우하는 건 교육환경이다.
P.358 더군다가 재건축 · 재개발 물건이 매우 귀한 지역이기에, 더욱 눈을 크게 뜨고 정비사업 물량에 집중해야 한다.
10장 - 정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링
P364. 리모델링은 기존 건물의 뼈대를 그대로 유지한 채 수직 또는 수평으로 건물을 증축한다.
P.366 리모델링의 가장 큰 강점은 사업의 진행 속도다. 리모델링은 기본계획을 수립하고 곧바로 조합을 설립한 뒤 시공사를 선정하고 안전진단에 돌입한다. 이어서 바로 건축심의 절차에 들어가는데, 수직 증축보다는 수평증축이 더 수월하게 통과되는 편이다.
11장 - 나누는 만큼 혜택도 많은, 공공 재개발
P.378 공공(LH, SH)은 말 그대로 '참여'하는 수준에 그치며, 사업 관리자로서 사업성을 분석해주고 지원해주는 역할을 담당한다. 반명 '공공주도 재개발'은 공공성이 한층 강화된다. 공공주도 재개발은 기존의 조합을 해산시키고, 공기업 단독으로 재개발을 진행한다. 중요하니 한 번 더 강조하자면 공공주도 재개발은 '공공이 단독'으로 진행한다. 그 대신 절차를 간소화해 '초스피드'로 사업을 추진한다.
공공 재개발의 관리처분 방식은 감정평가액에 부담금을 더해 조합원분양가가 정해진다는 공식을 떠올리면 쉽게 이해할 수 있다.
P.379 공공주도 재개발은 '현물 선납 방식'을 따른다. 즉 입주민은 추후 새 아파트를 우선 공급을 받는 대신, 소유하고 있던 주택이나 토지를 공공에 미리 매각하는 방식이다.
P380. 공공 재개발의 경우, 지정 이후에 토지거래허가구역이 된다는 점을 꼭 기억해야 한다. 즉, 실제로 해당 물건에 들어가서 거주할 수 있는 사람만이 매수할 수 있다는 뜻이다.
P.383 공공 재개발은 '김 장관'에 '토지거래허가제'를, 공공주도 재개발은 '변 장관'에 '현금청산'만 기억해도 남들과는 다른 시야를 갖게 될 것이다. ('21. 6. 28. 이후 매수한 물건은 현금청산 대상)
'독서' 카테고리의 다른 글
| [독서 후기] 부동산 경매 100문 100답 (0) | 2022.03.31 |
|---|---|
| [스윗폴9기] 부자 아빠 가난한 아빠 후기 (1) | 2022.03.26 |
| [스윗폴9기] 부의 본능 (0) | 2022.03.20 |
| [독서] 오십에 읽는 논어 (1) | 2022.03.19 |
| [스윗폴9기] 부의 추월차선 (1) | 2022.03.13 |